Составление бизнес-плана под постройку офисного здания

Офисное здание (центр) — один из самых стабильных и прибыльных видов вложений. В офисных помещениях нуждаются всегда, какая бы экономическая ситуация в стране ни была. Однако такой бизнес требует детальной и щепетильной проработки перед запуском.

Читайте, как правильно составить бизнес-план под офисное здание, и какая информация должна быть в документе.

Краткое резюме

До 2014 года предприниматели охотно арендовали помещения в крупных бизнес-центрах с массой удобств. Там можно было найти и детскую развлекательную площадку, и фитнес-залы, кафе и рестораны. Однако позже случился кризис, и бизнесмены стали экономить на всем, чем только можно, в том числе на аренде дорогостоящих помещений.

Сейчас большей популярностью пользуются бизнес-центры среднего уровня, которые предлагают приемлемую стоимость за аренду. Снижение стоимости достигается с помощью отказа от дополнительных удобств: мест общественного питания, спортзалов и т.д.

Приблизительный краткий обзор инвестиционного проекта выглядит так:

• затраты при строительстве и внутренней/внешней отделке — 26 300 000 рублей;
• прибыль в среднем в месяц — 400 000 рублей.

Описание проекта

Рассмотрим план бизнес-центра с такими вводными:

На каждом этаже в среднем может разместиться 15 офисных помещений площадью до 20 м2. Всего выходит 45 помещений, которые можно либо сдавать предпринимателям в аренду, либо продать. Если выбирать между двумя вариантами, то сдача в аренду более рентабельна, поскольку средства будут «капать» на счет арендодателя в неограниченном количестве неограниченное количество времени. Продажа может рассматриваться лишь в том случае, если деньги нужны срочно.

Маркетинговая стратегия

Офисное здание – это довольно масштабный проект, о прибыльности которого стоит позаботиться заранее. Как и в случае в постройкой жилых домов, рекламой бизнес-центра следует заняться еще на этапе строительства. Это в разы ускорит процесс поиска арендаторов, и по окончанию строительства вы без промедления сможете заключить договора на аренду не менее 30% доступных офисных помещений.

Рекламу лучше организовать внешнюю, и чем в большем количестве районов она будет реализована – тем лучше. Обратитесь к проверенному рекламному агенту, который изготовит баннеры и растяжки. Их лучше размещать как в близи места застройки, так и в других местах. Укажите адрес будущего здания, сайт (если есть), а также контактный телефон для связи.

Производственный план

Производственный план – это объемный документ, в котором необходимо описать все производственные и прочие процессы компании. Этот документ состоит из нескольких блоков, рассмотрим их подробнее.

Регистрация фирмы

Владельцем офисного здания может выступать как индивидуальный предприниматель, так и физическое лицо. Какой вариант выбрать – решать только вам, однако стоимость регистрации ИП составляет 800 р., а общества с ограниченной ответственностью – 4000 р.

Выбор территории

Чтобы ваш бизнес был успешным, необходимо уделить выбору расположения здания достаточно внимания. Арендаторы бегут в бизнес-центры с хорошей инфраструктурой, ведь им нужно, чтобы покупателям или сотрудникам было удобно сюда добираться.

При выборе локации учитывайте:

• наличие поблизости остановок общественного транспорта;
• близость к центру города;
• наличие паркинга рядом с будущим бизнес-центром;
• удобство поиска здания по карте;
• уровень развитости местной инфраструктуры (кафе, тренажерные залы, магазины и проч.).

Если удастся совместить все вышеперечисленные факторы, можете рассчитывать на хорошую и быструю окупаемость вложений.

Земельный вопрос

Нельзя построить здание на территории, которая является:

• парком или заповедником;
• охраняемой или принадлежащей к государственной границе территорией;
• закрытой территорией;
• хранилищем радиоактивных отходов;
• землей, где построены объекты атомной энергии.

Чтобы построить бизнес-центр на государственной территории, землю необходимо выкупить или взять в аренду. Не стоит искать сложные пуи: напишите заявление в администрацию, презентуйте свой проект и постарайтесь заинтересовать власти в том, чтобы предоставить вам землю. Если все пройдет хорошо, с вами заключат договор аренды.

Документация

Одного одобрения властей недостаточно для того, чтобы получить разрешение на строительство бизнес-центр. Включите в свой бизнес-план следующие документы:

• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Его сожно запросить у администрации;
• разработку проектной документации. Здесь необходимо рассчитать все инженерные ресурсы (свет, вода, канализация) и технические условия для каждого энергетического ресурса. Затем подается запрос в энергоснабжающие организации. Проводится комплекс инженерных изысканий. Работы осуществляются проектной аккредитованной организацией;
• экспертизу проекта и результатов инженерных изысканий. Ее проводит специализированная экспертная компания лицензированных специалистов;
• разрешение на строительство;
• разработку рабочей документации проектной аккредитованной организацией;
• смету;
• СМР (строительно-монтажные работы);
• сдачу объекта в эксплуатацию.

Организационный план

На начальном этапе нужны подрядчики в лице:

• проектно-изыскательской компании с допуском СРО;
• строительной компании с СРО и аттестованными специалистами.

После ввода в эксплуатацию в бизнес-план бизнес-центра понадобится включить:

• администратора — 25 000 рублей;
• 2 уборщицы — 30 000 рублей;
• охранника — 15 000 рублей;
• бухгалтера. Подойдет специалист на аутсорсе— 20 000 рублей.

Итого на первых порах ФОТ составит 90 000 руб.

С развитием бизеса будет увеличиваться штат сотрудников. Необходимо также предусмотреть заключение договора с аварийной службой, которая будет слеить за исправностью канализации и сантехники, а также в экстренных ситцациях быстро устранит неполадки.